楼市促销的旺季货比三家

　　又到9月，又到房产促销的旺季，准备买房的你，看的项目多了，也快被项目层出不穷的促销手段绕蒙了吧：是5000抵两万划算，还是开盘当天5个点优惠便宜?还有买房送家电、开盘8.5折……

　　怎么绕出开发商的促销圈子，做出最有利于自己的选择?看看业内人士怎么说。

　　花样

　　促销手段层出不穷，“蒙翻”购房者

　　小时候学数学，常常被数字绕翻的妹子肯定想：学这些分数、百分比有啥用啊，又不去做会计!

　　长大后爱逛街的妹子就会后悔，商场五花八门的促销活动，什么满100减50、100当做200花、优惠后折上折……数学没学好，逛街都后悔。

　　当你还在纠结需要买几件衣服才能凑够金额，实现优惠最大化的时候，你会发现，数学学不好，买衣服吃亏也就百十块钱，买房子时可就是几万块钱的差别了。

　　逛上几家售楼部，你肯定会感叹，这些卖房子的不会都是数学老师转行的吧：认筹一万顶两万、三万;开盘VIP8.5折，一次性付款再加5个点优惠，按揭只优惠1个点;按时签约再给1个点优惠……

　　绕晕了吧，这还没算上什么团购优惠、内部员工价、老带新优惠，数学没学好，买个房子也得被“蒙翻”。

　　不同的开发商，不同的优惠促销名词，实在让购房者发晕。

　　原因

　　看中消费者“贪便宜”心态

　　一位房管部门的工作人员表示，去年5月国家规定，商品房销售要实行明码标价，要求做到一房一价。这既是开发商的一种营销手段，也是一种应对之策。“标高价格，方便折扣降价，也可以在销量好之后涨价。”

　　合富辉煌房地产顾问有限公司河南分公司策划总监范坤说，这是一些开发商的营销策略。glzy8.com/zl/转载请保留

　　比如一家知名房地产公司，每逢有新盘入市，口号总是“开盘必特价，特价必升值”，开盘时项目都是8.5折销售，其实定价都在公司的预期之上，市场反响不错的情况下，再以收折扣的方式抬高房价。

　　他说，对于一般开发商来说，这样的促销折扣不会这么大，除了吸引消费者之外，更多时候是为了留住客户，方便购房后期在付款方式和签合同速度方面，吸引购房者选择有利于开发商的方式。

　　“比如按时签约折扣、一次性付款折扣，都是为了加快回款速度，这样的项目折扣都很少。”他说。

　　对此，房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君说，当前房地产营销面临创新的压力，一方面是不断喊涨的房地产市场，另一方面是寡头地产时代已经来临。

　　“大房企图市场占有率，小房企图销量延续生存。故房地产营销面临的创新压力达到了20年来难度的最高点。”他表示。

　　而开发商和房地产销售代理商紧紧抓住了普通百姓买房爱占便宜的心理，折扣、优惠“连环套”，以期达到快速圈客、快速回款、快速签合同来夯实房地产销售业绩。这是房地产业内不争的事实。

　　提醒

　　买房如买菜，货比三家最重要

　　买菜、买衣服可以讲价，买房子如果可以讲价，当然更好。

　　范坤说，每个楼盘销售价格制定出来后，都要上报集团，标价基础之上有多少折扣，取决于定好的“底价”。全国性大开发商，通常在开盘前一周将定价上报集团，本土开发商则由老总拍板。

　　“总会有各种各样的关系户找过来，要求给折扣，而且为了吸引消费者，折扣必须有，折扣多大，也是提前定好的。”他说，销售人员一般没有权限，不过为了促成销售，可以找领导申请。

　　当然申请的数额有限，不可能都便宜，不然开发商的利润率保证不了。“这个时候，谈判功力就很重要了。”

　　上官同君建议购房者，唯有货比三家才能抵制住房企促销的诱惑。“要学会讨价还价，买房也不能太急切。”

　　他说，开发商的折扣一般有以下几种：

　　付款方式不同折扣不同;团购优惠，开盘当天优惠;按时签约优惠等等。一般来说，开盘当天优惠幅度最大，如果确实想买房子，最好提前做好功课，选好项目。有时候你费了很大的劲找关系，得到的折扣还没有开盘当天的优惠力度大。

[Ok3w_NextPage]

　　“比如上边提到的喜欢开盘大优惠的开发商，开盘当天8.5折，而找到集团老总，也只有两三个点的优惠。”范坤表示。

　　“房子好卖款难贷”

　　业内人士表示二手房成交量受影响下滑8%～10%

　　有媒体报道，广州部分银行暂停房贷，首套房贷利率也基本维持在基准利率之上。郑州目前尚没有发现银行暂停房贷，不过首套房房贷利率普遍上调5%～10%，二手房更是上调10%～20%。

　　不少开发商表示，房子卖得挺好，可是贷款让人发了愁。

　　房贷利率普遍上调

　　近日，有媒体报道称，广州地区有9家银行已经暂停了房贷，而且以股份行和城商行居多，四大行基本还在做房贷，但放款时间有所延长，而且首套房房贷利率也基本维持在基准利率之上。

　　受此影响，广州二手房交易量应声而落，同比下降两成。

　　郑州尚没有银行表示暂停房贷，不过不少银行都上浮了房贷利率，放款时间延长，甚至表示年前已经无法放款。

　　中州大道南段一家售楼部负责人范先生表示，目前项目合作银行都在发放房贷，但是利率均开始上调，而且放款时间由最快时候的两周，变成现在的40多天。

　　而南阳路一项目的销售经理蒋女士则表示，与项目合作的股份制银行，目前仍在做房贷，只是最近半个月利率开始上浮，上浮空间为5%～10%，放款速度也比之前慢了很多。

　　一家银行的客户经理说，不少银行的住房贷款额度已经用得差不多了，现在肯定紧张。“我们合作的一个项目，年初的时候还是8.5折的优惠，现在是基准利率，等于说上浮了15%，而其他行都是基准利率再上浮。”

　　而一房地产项目合作银行的客户经理表示，目前申请住房贷款还可以批下来，但是保证不了年前放款，“我可以保证的是，明年1月1日肯定放款。”

　　二手房销量估计有8%～10%的下降

　　房贷利率上浮，最受影响的当然是购房者，不过，开发商也叫苦连天。

　　范先生说，今年郑州的房地产行情不错，房子卖得挺好，但是因为上半年金融政策调整，下半年的回款压力反而增大。

　　一家房地产企业的营销总监表示，房贷如果普遍收紧，会严重影响房屋需求量，将对房地产市场造成冲击。

　　而二手房方面，广州销量下降两成，业内人士预计郑州受影响较轻，成交量估计下降8%～10%。

　　21世纪不动产郑州区域执行总经理王川表示，目前二手房贷款首付没变，但是利率普遍上浮，高的上浮20%，低的也要10%。

　　“不少银行额度很紧，只好放慢审批速度，放款都要到明年，而一些股份制银行更是只做零星的业务，估计会导致市场销量下滑8%～10%。”他说。

　　不过，他表示，今年二手房市场一直不错，仅上半年的成交量就相当于去年全年的成交量。7月份数据略有下降，不过7、8月份影响销量的还有天气因素。

　　“放款速度慢，很多急需用钱的业主就不再考虑卖房子而是采用其他手段。肯定影响成交，年前都不会很理想，不过影响不是太大。”他表示。管理资源吧阅读